Byť se může zdát, že stanovit jednoznačně v nájemní smlouvě základní práva a povinnosti smluvních stran nájemního vztahu již nemůže činit jakékoliv problémy, přesto dochází v praxi k situacím, kdy jsou smluvní strany, ať už pronajímatel či nájemce, překvapeny svými právy či povinnostmi z tohoto závazkového právního vztahu vyplývajícími. A to nikoliv v momentě uzavírání nájemní smlouvy, nýbrž až v momentě, kdy nájemní smlouva již byla uzavřena a mezi smluvními stranami nastane o vzájemná práva a povinnosti spor. V tomto článku bych se ráda zaměřila na práva a povinnosti stran nájemní smlouvy mající povahu peněžitých plnění. V zásadě se jedná o tři základní „platební povinnosti“ nájemce, a to:
- nájemné,
- úhrada služeb spojených s užíváním bytu,
- jistota.
Podle ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“): „Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.“ Platba nájemného je tak tím, co činí nájemní smlouvu smlouvou pojmově úplatnou. Absence ujednání o výši nájemného ve smlouvě přitom sama o sobě nevede k tomu, že se z nájemní smlouvy stává výpůjčka, neboť v souladu s ustanovením § 2246 odst. 2 občanského zákoníku náleží v takovém případě pronajímateli nárok na nájemné ve výši obvyklé, tj. v takové výši, která je v momentě a místě uzavření smlouvy obvyklá pro nájem obdobného bytu za obdobných ujednaných podmínek. Je však nutné, aby z nájemní smlouvy vyplývala vůle stran plnit si navzájem, tedy skutečnost, že za užívání bytu náleží pronajímateli ze strany nájemce vzájemné protiplnění. Byť zákon nevylučuje stanovení výše nájemného podpůrnými pravidly o ceně obvyklé v daném místě a čase, lze pochopitelně více než doporučit se takovému postupu spíše vyhnout a částku nájemného sjednat jednoznačně ve smlouvě. Jednoznačnost ujednání o výši nájemného je přitom, jak vyplyne z následujících skutečností, poměrně stěžejní.
Druhou neméně skloňovanou platbou v souvislosti s nájmem bytu je úhrada služeb spojených s užíváním bytu. Ať už je, podle ujednání smluvních stran, pronajímatel povinen zajistit služby spojené s užíváním bytu v rozsahu větším či menším, s tím, že zajištění ostatních služeb je smlouvou svěřeno nájemci, zpravidla povinnost nějakou službu zajistit pronajímateli zůstává. V případě absence smluvního ujednání o rozsahu služeb, které je povinen zajistit pronajímatel, přichází na řadu aplikace ustanovení § 2247 odst. 2 občanského zákoníku, které stanoví „nezbytné služby“, které je pronajímatel povinen zajistit. S poskytováním těchto služeb souvisí otázka jejich úhrady, přičemž pravidla rozúčtování a platby stanoví zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „zákon o poskytování služeb“).
Podle ustanovení § 4 zákona o poskytování služeb: „Poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.“ Poskytovatelem služeb je podle ustanovení § 2 písm. a) zákona o poskytování služeb, v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky. V souladu s těmito ustanoveními tak je vlastník v postavení pronajímatele oprávněn uložit nájemci v nájemní smlouvě povinnost platby záloh, jejichž výši současně stanoví. Obdobně jako v případě absence ujednání o výši nájemného nelze dovodit, v souladu s ustanovením § 4 odst. 2 zákona o poskytování služeb, že nedojde-li v nájemní smlouvě k ujednání smluvních stran o způsobu úhrady těchto služeb či stanovení výše požadovaných záloh, nese náklady na zajištění těchto služeb pronajímatel. To však neznamená, že tomu tak být nemůže.
Podle ustanovení § 9 zákona o poskytování služeb: „Částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají.“ Z předmětného ustanovení tedy vyplývá možnost smluvních stran sjednat v rámci nájemní smlouvy jedinou částku, která bude zahrnovat nájemné i částku za služby. To ovšem pouze za předpokladu, že tak bude mezi smluvními stranami ujednáno. Jak stanoví zákon o poskytování služeb v témže ustanovení: „Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby.“ Nutno přitom konstatovat, že podle předešlé právní úpravy takové ujednání v nájemní smlouvě nebylo možné, jak vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 24. 6. 2009, č.j. 26 Cdo 2240/2007: „Způsobem výpočtu nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu je třeba rozumět takové určení, které obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést výpočet nájemného a této úhrady, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce. Výše nájemného a způsob jeho výpočtu, resp. výše úhrady za plnění spojená s užíváním bytu a způsob jejího výpočtu, představují samostatné obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu, přičemž tomu musí odpovídat i jejich vyjádření v nájemní smlouvě.“
Z výše uvedených ustanovení platné právní úpravy tak vyplývají následující možnosti:
- v rámci nájemní smlouvy není sjednána výše nájemného (byť vyplývá vůle stran k uzavření smlouvy pojmově úplatné) ani způsob úhrady částky za služby spojené s užíváním bytu;
- v rámci nájemní smlouvy je sjednána částka označená jako nájemné, není sjednán způsob úhrady částek za služby spojené s užíváním bytu;
- v rámci nájemní smlouvy je sjednána částka nájemného společně s částkou za služby spojené s užíváním bytu – jednou paušální částkou;
- v rámci nájemní smlouvy je sjednána částka nájemného a částka záloh za služby spojené s užíváním bytu;
- v rámci nájemní smlouvy je stanovena částka nájemného a zvlášť částka za služby spojené s užíváním bytu – paušální částkou
V případě absence částky nájemného budeme vycházet, jak bylo uvedeno výše, z částky obvyklé, otázkou je, jak to bude s úhradou částky za služby spojené s užíváním bytu, nebude-li způsob úhrady ani výše ujednána. Rozsah zajišťovaných služeb ze strany pronajímatele je dán ujednáním smluvních stran, případně vyvratitelnou právní domněnkou ustanovení § 2247 odst. 2 občanského zákoníku. V případě, že nájemní smlouva nestanoví povinnost nájemce hradit pronajímateli zálohy na tyto služby, neznamená to, že není pronajímatel oprávněn platbu záloh po nájemci žádat. Podle ustanovení § 4 odst. 2 určí poskytovatel měsíční zálohy za služby jako „měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.“ Přes tuto zákonnou úpravu nicméně stanovení platby záloh i jejich výše v nájemní smlouvě rozhodně doporučuji.
Částku záloh na služby nelze směšovat s případem výše v bodě 5., kdy je v rámci nájemní smlouvy ujednána částka za služby spojené s užíváním bytu, aniž by se však jednalo pouze o částku zálohovou. Na rozdíl od zálohy za služby, v případě sjednání paušální částky za služby totiž není povinností pronajímatele vyúčtovávat nájemci platby za poskytované služby spojené s užíváním bytu. To na jednu stranu zužuje povinnosti pronajímatele ve vztahu k nájemci, na druhou stranu nutí pronajímatele důsledně zvážit výši stanovené paušální částky za služby spojené s užíváním bytu tak, aby došlo k pokrytí skutečných nákladů na služby spojené s užíváním bytu, a to nejlépe s rezervou zohledňující skutečnost, že v případě úhrady paušální částky ze strany nájemce nelze očekávat snahu nájemce s užíváním těchto služeb jakkoli šetřit. Obdobně v případě stanovení paušální částky zahrnující nájemné i částku za služby v jednom.
Vzhledem k tomu, že alternativ sjednání nájemného a částky za služby v rámci nájemní smlouvy je více, je nutné zvážit formulaci a stanovit úhrady v nájemní smlouvě jednoznačně. Stanovíme-li např. v rámci nájemní smlouvy jedinou peněžní částku ve výši 10.000,- Kč, nelze automaticky konstatovat, že se jedná o paušální částku zahrnující i částku za služby spojené s užíváním bytu. Naopak, chceme-li sjednat nájemné i částku za služby jedinou paušální částkou, je třeba tak ve smlouvě výslovně ujednat. V opačném případě totiž částka 10.000,- Kč odpovídá částce nájemného, přičemž při absenci jiné částky v nájemní smlouvě nedošlo k ujednání částky za služby spojené s užíváním bytu. Pak není vyloučeno, aby pronajímatel požadoval úhradu za služby spojené s užíváním bytu a není dokonce vyloučeno žádat úhradu záloh na tyto služby, v praxi však může docházet k problémům souvisejícím se stanovením výše těchto záloh.
Aby nebyla situace tak jednoduchá, stanovení paušální částky za služby (či dokonce paušální částky za služby společně s částkou nájemného) není možné bezvýjimečně. Zákon o poskytování služeb v ustanovení § 9 odst. 4 omezuje ujednání paušální částky v případě, že byl nájem sjednán na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou, tak, že do této paušální částky není možné zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod. Je-li tedy mezi pronajímatelem a nájemcem ujednán nájem na dobu delší než 24 měsíců či na dobu neurčitou, lze sjednat paušální částku za služby spojené s užíváním bytu, nicméně nepočítaje mezi tyto služby i služby výše uvedené, neboť tyto je pronajímatel povinen nájemci vždy vyúčtovat.
Není-li částka za služby sjednána v rámci nájemní smlouvy jako paušální, a to ani samostatně, ani jedinou paušální částkou zahrnující nájemné i úhradu za služby, stíhá pronajímatele povinnost nájemci vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby za zúčtovací období. Vyúčtování je přitom pronajímatel povinen, v souladu s ustanovením § 7 odst. 1 zákona o poskytování služeb, nájemci doručit nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období. Podle ustanovení § 2 písm. c) zákona o poskytování služeb je zúčtovacím obdobím: „období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb“. Jak bylo již výše uvedeno, poskytovatelem služeb se rozumí, v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky. Podle mého názoru tak ze zákonné dikce vyplývá oprávnění vlastníka bytu stanovit zúčtovací období, za které provede vyúčtování poskytovaných služeb nájemci, ovšem v praxi tomu tak zpravidla nebývá. Otázkou pak je, co je oním zúčtovacím obdobím, resp. odkdy zúčtovací období počíná, potažmo dokdy je povinen pronajímatel nájemci služby vyúčtovat v návaznosti na ukončení zúčtovacího období. To zákon výslovně neřeší.
Domnívám se, že považovat za zúčtovací období kalendářní rok, jak někteří autoři zastávají1, přitom v této situaci není příhodné, a to s ohledem na to, že dodavatelé těchto služeb s kalendářním rokem jako zúčtovacím obdobím nepracují. Vhodnější by tedy bylo pracovat se zúčtovacím obdobím, v rámci něhož účtují služby dodavatelé. Nicméně pak nutně dojde k tomu, že zúčtovací období jednotlivých dodávaných služeb bude odlišné, což směřuje k odlišným momentům splnění povinnosti pronajímatele nájemci služby vyúčtovat, což může být velice nepřehledné.
Podle ustanovení § 13 odst. 1 zákona o poskytování služeb: „Jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, … nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.“ Předmětné ustanovení následky nedodržení povinnosti vyúčtovat nájemci služby ve stanovené čtyřměsíční lhůtě zjemňuje dovětkem: „ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat“. Na povinnost pronajímatele ve stanovené lhůtě služby vyúčtovat je, dle mého názoru, nutno pohlížet právě v souvislosti s tímto ustanovením, a to zejména za předpokladu, že bychom považovali za zúčtovací období kalendářní rok. Jestliže dodavatel plynu účtuje plyn např. v rámci zúčtovacího období květen – duben, není dle mého názoru spravedlivé požadovat, aby pronajímatel přepočítával a vyúčtovával nájemci služby za zúčtovací období kalendářního roku.
Otázka počátku, resp. konce zúčtovacího období, je přitom podstatná, neboť určuje moment, odkdy plyne pronajímateli lhůta k provedení vyúčtování a jeho předložení nájemci. S nesplněním této lhůty zákon o poskytování služeb spojuje pro pronajímatele nežádoucí následek, jímž je, jak cituji výše § 13 zákona o poskytování služeb, pokuta, a ne malá. Výše pokuty, není-li ujednáno jinak, odpovídá částce 50 Kč za každý započatý den prodlení. Zákon o poskytování služeb umožňuje v ustanovení § 13 odst. 2 ujednání o výši pokuty, a to tak, že výši pokuty je poskytovatel služeb povinen ujednat alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, případně společenství. Otázkou tedy je, zda je možné učinit ujednání o smluvní pokutě v rámci nájemní smlouvy, kdy poskytovatelem služeb je pronajímatel jakožto vlastník bytu, s konkrétním nájemcem. To zákon výslovně neřeší.
Podle ustanovení § 2247 odst. 3 občanského zákoníku stanoví způsob rozúčtování cen a úhrady služeb jiný právní předpis. Tímto předpisem je výše uvedený zákon o poskytování služeb. Podle ustanovení § 2239 občanského zákoníku: „Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.“ Podle ustanovení § 2235 občanského zákoníku: „…nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.“ Ujednáním o výši pokuty za pozdní vyúčtování služeb ze strany pronajímatele k uložení jakékoliv povinnosti nájemci nedochází, současně nelze hovořit ani o zkrácení práv dle pododdílu 2 (Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu) v občanském zákoníku. Lze z toho a contrario dovodit skutečnost, že pokutu lze mezi smluvními stranami ujednat v jiné výši, než zákon o poskytování služeb stanoví? Podle mého názoru nikoliv. Stanoví-li zákon konkrétním výčtem, v jakém případě lze ujednat výši pokuty odchylně od zákona, nelze tento výčet samovolně rozšiřovat a následky porušení povinnosti pronajímatele služby nájemci vyúčtovat tímto způsobem změkčovat.
Zákon o poskytování služeb, na nějž ustanovení § 2247 odst. 3 občanského zákoníku odkazuje, vymezuje v ustanovení § 3, co se rozumí službami (legislativní zkratka pro: „poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty“): „Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.“ Výčet služeb v zákoně o poskytování služeb je demonstrativní.
Stanoví-li ustanovení § 2247 odst. 1 občanského zákoníku, že si smluvní strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel, přičemž následující odstavec 3 stanoví, že způsob rozúčtování cen a úhrady těchto služeb stanoví prováděcí právní předpis, jímž je zákon o poskytování služeb, a stanoví-li zákon o poskytování služeb tyto služby výčtem demonstrativním a současně stanoví v ustanovení § 1 odst. 3, že se tento zákon nevztahuje na služby, které si příjemce služeb (pro náš účel – nájemce) zajišťuje bez účasti poskytovatele (pro náš účel – pronajímatel), budou i služby neuvedené v rámci demonstrativního výčtu podléhat této zákonné úpravě. Zjevně tak i dodávky plynu a elektřiny pronajímatel je povinen nájemci vyúčtovat, přičemž, jak bylo řečeno, následkem nesplnění této povinnosti je hrozící povinnost uhradit nájemci pokutu.
Nakonec je k otázce vyúčtování služeb třeba uvést též ustanovení § 2252 občanského zákoníku, které též ukládá pronajímateli povinnost vyúčtovat nájemci služby spojené s užíváním bytu, a to ve lhůtě 4 měsíců od konce zúčtovacího období. Na rozdíl od zákona o poskytování služeb, občanský zákoník nestanoví jako následek právo nájemce na úhradu pokuty za každý den prodlení. Současně je důležité uvést, že povinnost předložit nájemci vyúčtování je v občanském zákoníku koncipována tak, že pronajímatele stíhá pouze v případě, kdy o to nájemce požádá.
Zajímavá z hlediska právní teorie je pak otázka, který z právních předpisů v tomto případě lze považovat za lex specialis, tedy předpis, který bude mít aplikační přednost. Zákon o poskytování služeb upravuje nejen otázky související s plněním služeb spojených s užíváním bytu, ale aplikuje se též v případě poskytování služeb spojených s užíváním nebytových prostor. Naopak ustanovení § 2252 občanského zákoníku je ustanovením speciálního pododdílu věnujícímu se výhradně nájmu bytu a domu. Vzhledem k tomu považují někteří autoři ustanovení § 2252 občanského zákoníku za speciální vůči ustanovení v zákoně o poskytování služeb. Nicméně, jaký by to dávalo smysl? Osobně bych se přikláněla spíše k druhé variantě, a to, že ustanovení zákona o poskytování služeb budou mít přednost před ustanoveními občanského zákoníku2, přičemž bych tento názor opírala o ustanovení § 2247 odst. 3 občanského zákoníku, které na zákon o poskytování služeb jako na jiný právní předpis samo odkazuje, čímž mu dává povahu předpisu speciálního.
Neméně zapeklitá je z plateb spojených s nájmem bytu otázka tzv. jistoty neboli kauce.
Podle ustanovení § 2254 odst. 1 občanského zákoníku: „Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného.“
Podle ustanovení § 2254 odst. 2 občanského zákoníku: „Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“
Způsob zajištění budoucích eventuálních dluhů nájemce, jinak známý také jako kauce, není v právní úpravě žádnou novinkou, nicméně odlišnost od předešlé právní úpravy v občanském zákoníku z roku 1964 je značná. Poukažme si alespoň na ty nejzásadnější odlišnosti.
Výše uvedené ustanovení § 2254 odst. 2 občanského zákoníku stanoví oprávnění pronajímatele započíst při skončení nájmu na jistotu to, co mu nájemce dluží. V tom konec konců smysl jistoty jako takové spočívá. Jistota má povahu institutu zajišťujícího případné pohledávky pronajímatele vůči nájemci. Tak tomu bylo i podle ustanovení § 686a občanského zákoníku z roku 1964. Rozdílný však byl okamžik, kdy je pronajímatel toto započtení oprávněn provést. Podle ustanovení § 686a odst. 3 občanského zákoníku z roku 1964: „Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, je pronajímatel oprávněn tyto prostředky použít k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných.“ Z předmětného ustanovení na jednu stranu zcela jednoznačně vyplývá, že pronajímatel byl podle této úpravy oprávněn započíst pouze takové pohledávky, které byly nájemcem písemně uznány nebo pronajímateli přiznány vykonatelným rozhodnutím soudu, na stranu druhou však mohlo dojít k započtení nejen v případě skončení nájmu, ale také v průběhu trvání nájemního vztahu.
Současná právní úprava naopak stanoví, že je pronajímatel oprávněn započíst, co mu nájemce dluží, pouze v přesně daném okamžiku – při skončení nájmu. S ohledem na dikci již výše citovaného ustanovení § 2235 se navíc domnívám, že ujednání smluvních stran v nájemní smlouvě o tom, že je pronajímatel oprávněn započíst, co mu nájemce dluží, také kdykoliv v průběhu trvání nájmu, spíše nepřichází v úvahu. Na to poměrně pochopitelně navazuje absence ustanovení o oprávnění pronajímatele žádat po nájemci doplnění jistoty do ujednané výše, jak stanovil občanský zákoník z roku 1964, byť z obecných ustanovení § 2017 občanského zákoníku by takové oprávnění i dnes vyplývalo3. Není-li totiž možné provést započtení pohledávky vůči nájemci v průběhu nájmu, nemůže tak v průběhu nájmu dojít ke „spotřebování“ částky jistoty nebo její části, a není tudíž co doplňovat.
Byť tedy došlo částečně k uvolnění pravidel pro zápočet dluhů nájemce na ujednanou jistotu, když platný občanský zákoník umožňuje započíst takový dluh, aniž by musel být nájemcem uznán či pronajímatelem vyžalován a tím jeho existence stvrzena vykonatelným rozhodnutím, není přípustná alternativa započtení vzniklého dluhu na ujednanou jistotu, aniž by současně došlo ke skončení nájmu.
Ať už dojde k započtení dluhů nájemce vůči pronajímateli či nikoliv (např. z důvodu, že nájemce vůči pronajímateli zkrátka žádné dluhy nemá), skončením nájmu vzniká nájemci právo na vrácení jistoty. Podle předešlé právní úpravy v ustanovení § 686a odst. 4 občanského zákoníku z roku 1964 byl pronajímatel povinen jistotu nájemci po skončení nájmu vrátit nejdéle do jednoho měsíce, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli. Mimo to, občanský zákoník z roku 1964 stanovil také možnost odlišné dohody mezi stranami, tedy např. prodloužení lhůty pro vrácení jistoty nájemci. Z tohoto pohledu stanoví platná právní úprava pronajímateli mnohem striktnější povinnosti.
Podle ustanovení § 2254 odst. 2 je pronajímatel povinen vrátit nájemci jistotu (nebo její část zbylou po započtení dluhů nájemce) při skončení nájmu, což je zákonem přesně stanovený okamžik. Nešťastné přitom je, že v momentě skončení nájmu nejsou pronajímateli známy veškeré skutečnosti potřebné pro to, aby mohl nájemci vyčíslit případné dluhy4, tj. škoda vzniklá na předmětu nájmu, nedoplatky na službách spojených s užíváním bytu apod.
S ohledem na existenci ustanovení § 2235 občanského zákoníku: „…nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.“, považuji úpravu jistoty v občanském zákoníku za velice problematickou. Povinnost pronajímatele vrátit nájemci kauci v okamžiku skončení nájmu, kdy pronajímatel ještě není fakticky schopen vyčíslit veškeré možné pohledávky vůči nájemci, aniž by současně bylo možné ujednat si v nájemní smlouvě jakoukoliv lhůtu pro vrácení kauce po skončení nájmu, nabourává smysl a účel poskytování jistoty jako takové. A to nelze opomenout skutečnost, že nedojde-li ke dni skončení nájmu k vrácení jistoty pronajímatelem nájemci, stává se tak pronajímatelem dlužníkem vůči nájemci se všemi důsledky z toho vyplývajícími, např. ze zákona vyplývajícím nárokem nájemce na případný úrok z prodlení.
V návaznosti na výše uvedené, způsob ujednání peněžitých plnění spojených s nájmem při sjednávání nájemní smlouvy není, z mého pohledu, otázkou zanedbatelnou. Byť se může zdát, že za léta praxe již pronajímatele a nájemce nemůže nic překvapit, opak je pravdou. Je proto třeba promyslet své požadavky a představy před uzavřením nájemní smlouvy a jasně a srozumitelně je ve smlouvě formulovat, a to současně tak, aby korespondovaly s poměrně striktními pravidly platné právní úpravy.
1 JUDr. Mgr. Jan Bajura, Ph.D. a doc. JUDr. Josef Salač, Ph. D. in Jiří ŠVESTKA, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA aj. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V (§ 1721 – 2520, relativní majetková práva 1. část), Praha 2014
2 Tamtéž
3 Hulmák, Kabelková in Hulmák M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 390
4 Tamtéž, s. 389-390
