Investice do nemovitostí je v našich končinách stále ještě velmi rozšířenou formou zhodnocení finančních prostředků. Pokud jste natolik úspěšní, že si můžete dovolit investovat do více nemovitostí než jenom do té, ve které bydlíte, s největší pravděpodobností se ocitnete v roli pronajímatele a Vaši nemovitost přenecháte k užívání vybranému nájemci. Cílem tohoto článku je upozornit všechny pronajímatele bytu či domů (nikoli nebytových prostor) na jejich nevýhodné postavení v legislativě ČR vůči nájemcům a závěrem nabídnout několik rad, jak nájemní vztah z pozice pronajímatele co nejlépe uchopit.
Málokterý legislativou nepolíbený pronajímatel totiž ví, že zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, chrání především nájemce a pronajímatel má dosti málo možností, jak s případným problémovým nájemcem naložit. Může se totiž stát, že pokud se nájemce po skončení nájemního vztahu, který zanikl ať už uplynutím doby sjednané v nájemní smlouvě, nebo zákonnou výpovědí, odmítne vystěhovat, pronajímatel nemá v podstatě jinou možnost, jak se tohoto nájemce legálně zbavit, než-li podáním žaloby na vyklizení k místně a věcně příslušnému soudu. Výměny zámku, násilné vystěhování, vypnutí vody či elektřiny a podobné reakce můžou pronajímateli přivodit trestní stíhání vůči jeho osobě bez ohledu na to, že je vlastníkem předmětného bytu a nájemce ho nadále obývá bez právního titulu.
Na situaci nic nemění ani fakt, že nájemce již nějakou dobu neplatí nájemné. Pronajímatel není oprávněn narušit jeho domovní svobodu a soud o žalobě může rozhodovat několik měsíců, v extrémním případě i let. A pokud je takový nájemce ještě k tomu v exekuci, neuhrazených nájmů, stejně jako výloh za právní služby se již pronajímatel nedočká.
V případě, že se ocitnete v této situaci, neváhejte neprodleně celou záležitost řešit s advokátem. Všem pronajímatelům tedy důrazně doporučujeme před uzavřením nájemní smlouvy nájemce pořádně prověřit. Předně se hodí obstarat si výpis z Centrální evidence exekucí k osobě případného zájemce o nájem, protože v případě, že tento výpis bude pozitivní, je vysoce pravděpodobné, že takovýto nájemce nebude mít dostatečné prostředky na úhradu nájemného a pronajímatel se se svým pravomocně uznaným nárokem pouze zařadí za ostatní dřívější věřitele. Samozřejmostí pak je kvalitně zpracovaná nájemní smlouva, vzory stáhnuté z internetu důrazně nedoporučujeme.
Pronajímatel by měl dále trvat na úhradě kauce ve výši trojnásobku, respektive spíše dvojnásobku nájemného. Dvojnásobek je vhodnější z toho důvodu, že je konečně možné sjednat v nájemní smlouvě institut smluvní pokuty, přičemž její výše nesmí v součtu s vybranou kaucí přesáhnout trojnásobek nájemného, doporučujeme tedy v nájemní smlouvě stanovit smluvní pokutu za případné včasné nevystěhování a případné další porušení nájemcových povinností, na úkor trojnásobné kauce. Jelikož na internetu koluje spousty zaručených tipů, jak těmto situacím předejít, nebo jak je řešit, pouze stručně závěrem doplníme, že notářský zápis s doložkou vykonatelnosti sepsaný společně s nájemní smlouvou Vám pomůže pouze v případě vymáhání dlužného nájemného, nikoli v případě vyklizení bytu.
Další zaručenou internetovou radou pak je byt pronajmout ať už fyzické či právnické osobě, která byt podnajme třetí osobě, a to z toho důvodu, že občanský zákoník chrání nájemce, nikoli podnájemce. Tato problematika by mohla vydat na několik dalších článků, nicméně není možné bez dalšího tvrdit, že to vlastníkovi bytu nějak situaci ulehčí, jelikož toto jednání může být soudem vyhodnoceno jako obcházení zákona a případná podnájemní smlouva může být následně vykládána podle jejího skutečného obsahu a smyslu, tedy jako smlouva nájemní.
Závěrem lze konstatovat jediné – spolehlivý, slušný a bezúhonný nájemce budiž pochválen a hýčkán, obzvlášť v této ekonomicky složité době.
