Ačkoliv se může koupě od města či obce jevit jako bezpečný způsob, jak se stát vlastníkem pozemku, pravdou je, že nakládání s majetkem obce, včetně jeho prodeje, je v naší právní úpravě regulováno celou řadou pravidel, při jejichž nedodržení mohou nastat závažné následky. Spoléhat přitom na odbornost zástupců obce a jejich znalost právních předpisů v této oblasti, se nemusí vyplatit, neboť negativní následky vzniklé v důsledku takových pochybení postihnou nejen obec, která pochybila, ale i kupujícího.
Právní regulace nakládání s obecním majetkem je upravena zejména v zákoně č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „zákon o obcích“). Těmi základními podmínkami prodeje, které doporučujeme si při koupi obecního pozemku pohlídat, jsou: vyvěšení záměru, stanovení adekvátní kupní ceny a schválení příslušným orgánem.
Zamýšlí-li obec prodat pozemek ve svém vlastnictví, je vždy povinna svůj záměr prodeje zveřejnit jeho vyvěšením na úřední desce, aby se tak každý mohl se záměrem seznámit, k záměru se vyjádřit, případně učinit svou nabídku ke koupi pozemku. Záměr musí být na úřední desce obce vyvěšen po dobu minimálně 15 dnů. Teprve poté, co je splněna podmínka vyvěšení záměru po stanovenou dobu, je možné, aby obec přistoupila ke schválení prodeje pozemku v příslušném orgánu. Tím orgánem, který je oprávněn o schválení prodeje pozemku obce rozhodnout, je zastupitelstvo obce.
Splnění podmínky zveřejnění záměru prodeje pozemku a schválení prodeje zastupitelstvem následně obec stvrdí tím, že kupní smlouvu, kterou obecní pozemek prodává, opatří doložkou obce, v níž potvrdí, že tyto podmínky při prodeji pozemku splnila. Pokud obec nesplní řádně povinnost zveřejnění záměru nebo schválení prodeje pozemku zastupitelstvem, kupní smlouva, kterou se pozemek prodává, je neplatná, nehledě na to, že ji obec opatřila doložkou, z níž vyplývá, že k řádnému zveřejnění záměru a schválení smlouvy došlo. Neplatnost kupní smlouvy je přitom v případě nesplnění těchto podmínek absolutní – tzn. soud k neplatnosti smlouvy přihlíží bez toho, aby někdo neplatnost smlouvy namítal.
Neplatnost kupní smlouvy pak kromě nesplnění výše uvedených podmínek nastane i v případě, že si obec s kupujícím sjedná „neadekvátní“ kupní cenu. Obec je totiž povinna stanovit kupní cenu za prodej obecního pozemku zpravidla ve výši obvyklé. Obvyklou cenou je přitom taková cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Není proto na místě radovat se, prodává-li obec pozemek pod cenou. Důsledkem totiž může být neplatnost takto uzavřené kupní smlouvy.
Není vyloučeno, aby se obec od obvyklé ceny pozemku v konkrétním případě odchýlila a se zájemcem se dohodla na kupní ceně nižší. Ke sjednání nižší kupní ceny však musí existovat pádný důvod a obec je povinna si jím odchylku od obvyklé kupní ceny dostatečně zdůvodnit. Dojde-li ze strany obce k prodeji pozemku za cenu nižší než obvyklou, aniž by současně obec řádně zdůvodnila, proč došlo k prodeji pozemku za cenu nižší než obvyklou, je taková kupní smlouva o prodeji pozemku z majetku obce neplatná.
Přestože výše uvedené podmínky zákon stanoví jako povinnosti obce, které je třeba při prodeji obecního pozemku splnit, a je tedy na obci, aby tak učinila (záměr řádně zveřejnila, prodej řádně schválila a stanovila adekvátní kupní cenu, případně zdůvodnila, proč pozemek prodává „pod cenou“), nepomůže kupujícímu v případě jejich nesplnění hájit se tím, že na jeho straně k žádnému pochybení nedošlo a je to obec, která příslušná ustanovení zákona nesplnila. Následek v podobě neplatnosti kupní smlouvy jej postihne, nehledě na skutečnost, že on sám nijak nepochybil a věřil v řádný postup na straně obce. Je proto na místě, aby byl kupující při koupi pozemku z vlastnictví obce obezřetný.
Pravidla při prodeji obecního pozemku se mohou jevit přísná a následky jejich nesplnění závažné. Nutno však dodat, že mají své opodstatnění, neboť poskytují ochranu před neúčelným a nehospodárným nakládáním s veřejným majetkem.
